Kat karşılığı inşaatta ya da kentsel dönüşümde kat malikleri, arsa paylarını ve çoğu zaman yıllarını bir projeye emanet eder. Bu emaneti güvence altına almanın yolu, sözleşmede doğru teminat ve sigorta düzenlemelerinin yer almasıdır. Bu yazıda en sık karşılaşılan üç güvenceyi, yani banka teminat mektubunu, bina tamamlama sigortasını ve inşaat all risk sigortasını, neyi koruyup neyi korumadıklarıyla birlikte anlatıyoruz.
1. Teminat ve Sigorta Neden Önemli?
Bir inşaat projesinde maliklerin karşılaşabileceği riskler iki ana başlıkta toplanır:
- Projenin tamamlanamaması: Yüklenici firmanın mali zorluğa düşmesi, işi yarım bırakması ya da teslimi uzun süre geciktirmesi.
- İnşaat sırasında oluşan hasarlar: Yangın, sel, deprem, hırsızlık veya şantiyede üçüncü kişilere verilen zararlar.
Banka teminat mektubu ve bina tamamlama sigortası birinci gruptaki risklere, inşaat all risk sigortası ise ikinci gruptaki risklere karşı güvence sağlar. Bu araçlar birbirinin yerine geçmez, birbirini tamamlar.
2. Banka Teminat Mektubu
Banka teminat mektubu, yüklenici firmanın talebiyle bir bankanın düzenlediği ve sözleşmede belirlenen koşullar oluştuğunda belirli bir tutarı lehtara, yani kat maliklerine ödemeyi taahhüt ettiği belgedir.
- Ne işe yarar? Yüklenici işi yarım bırakır ya da teslimi sözleşmede belirtilen süreyi aşarsa, malikler mektubu paraya çevirerek işin tamamlanması için kaynak elde edebilir.
- Tutarı nasıl belirlenir? Mevzuatta kat karşılığı sözleşmeler için sabit bir oran yoktur. Tutar, tarafların anlaşmasıyla ve genellikle kalan inşaat maliyeti dikkate alınarak belirlenir.
- Nelere dikkat edilmeli? Mektubun lehtarı, süresi, hangi koşullarda paraya çevrilebileceği ve süresi dolmadan yenilenme zorunluluğu sözleşmeyle uyumlu olmalıdır. Kesin ve süresiz düzenlenen mektuplar maliklere daha güçlü bir güvence sağlar.
- Aşamalı iade: Teminatın inşaat ilerledikçe azaltılması öngörülüyorsa, bu azaltmanın kaba inşaatın bitmesi, iskânın alınması gibi objektif ve belgelenebilir aşamalara bağlanması önerilir.
3. Bina Tamamlama Sigortası
Bina tamamlama sigortası, yüklenicinin projeyi tamamlayamaması riskine karşı arsa sahiplerini ve konut alıcılarını koruyan bir kefalet sigortasıdır. Sigortayı yüklenici yaptırır, lehtarlar ise arsa sahipleri ve alıcılardır. Güncel genel şartları Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (SEDDK) tarafından 2024 yılında yenilenmiştir.
Hangi durumları kapsar?
- Yüklenicinin iflası
- Gerçek kişi yüklenicinin vefatı ve mirasçıların mirası reddetmesi
- Taşınmazın sözleşmedeki teslim tarihinden itibaren 12 ay içinde tamamlanıp teslim edilememesi
Hasar durumunda sigorta şirketi, maliklere teminat senedinde yazılı tutarı ödeyebilir ya da yüklenicinin yerine geçerek inşaatı başka bir firmaya tamamlatabilir.
Ne zaman zorunlu? 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde yüklenicinin, yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması ya da Kentsel Dönüşüm Başkanlığının belirlediği diğer teminat koşullarını sağlaması öngörülmüştür. 30 ve üzeri konutun ön ödemeli olarak satıldığı projelerde de satışa başlamadan önce bu sigorta veya mevzuatta sayılan diğer güvencelerden biri aranır.
Bilinmesi gereken sınırlamalar:
- Maliklere teminat senetleri genellikle kat irtifakı kurulduktan sonra düzenlenir.
- Gecikme halinde tazminat talebi için teslim tarihinden itibaren 12 ay beklemek gerekir.
- Teminat tutarı inşaat maliyetiyle sınırlıdır; arsa payının değerini karşılamayabilir.
- Sigorta şirketleri poliçe düzenleyip düzenlememeye kendi değerlendirmeleriyle karar verir. Ürünü sunan şirket sayısı da sınırlıdır.
- Sektör temsilcilerinin açıklamalarına göre bu sigorta inşaat maliyetini yaklaşık yüzde 2 ila 4 oranında artırabilmektedir.
4. İnşaat All Risk Sigortası
İnşaat all risk sigortası, inşaat süresince şantiyede oluşabilecek maddi hasarları teminat altına alır. Poliçe kapsamına göre yangın, yıldırım, sel, deprem, hırsızlık, işçilik ve malzeme hatasından doğan kazalar ile şantiyedeki makine ve ekipman hasarları bu sigortanın konusu olabilir. Üçüncü kişilere verilen zararlar için de ek teminat eklenebilir.
Bu sigorta yasal olarak zorunlu değildir, ancak inşaat süresince ortaya çıkabilecek hasarların projeyi durdurmasını önlediği için sözleşmede yer alması önerilir. Poliçenin inşaatın başlangıcından teslimine kadar kesintisiz sürmesi ve sigorta bedelinin güncel inşaat maliyetini karşılaması önemlidir.
5. Diğer Güvenceler
- Aşamalı tapu devri: Yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tapularının tek seferde değil, inşaatın ilerleyişine göre aşamalı olarak devredilmesi maliklerin elini güçlendirir.
- İpotek ve şerh: Yüklenici payı üzerinde maliklerin lehine ipotek kurulması veya tapuya şerh düşülmesi ek bir güvence olabilir.
- İş güvenliği sorumluluğu: Şantiyedeki iş sağlığı ve güvenliği yükümlülüklerinin ve bu kapsamdaki sigortaların yükleniciye ait olduğu sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
- Teslim sonrası deprem sigortası: Bina tamamlandıktan sonra her bağımsız bölüm için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırılması gerekir.
6. Sözleşmede Nelere Dikkat Edilmeli?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teminat ve sigortayla ilgili şu konuların açıkça düzenlenmesini öneririz:
- Teminat mektubunun tutarı, lehtarı, süresi, paraya çevirme koşulları ve aşamalı iade takvimi
- Bina tamamlama sigortası yapılıp yapılmayacağı, yapılacaksa kapsamı ve teminat senetlerinin ne zaman düzenleneceği
- İnşaat all risk poliçesinin kapsamı, sigorta bedeli ve süresi
- Tapu devrinin hangi aşamalarda ve hangi koşullarla yapılacağı
- Gecikme halinde uygulanacak cezai şart ve kira yardımı
- Poliçe ve teminat belgelerinin birer suretinin maliklere teslim edileceği
Bu belgelerin varlığı kadar, sözleşmede neyin nasıl işleyeceğinin açık ve ölçülebilir şekilde yazılması da önemlidir.
Sonuç
Teminat ve sigorta düzenlemeleri, bir inşaat projesinde işler yolunda gitmediğinde maliklerin haklarını koruyan en önemli araçlardır. Doğru kurgulanmış bir sözleşme, malikler ile yüklenici arasındaki güveni de baştan sağlamlaştırır.
Projeniz için sözleşme ve güvence konularını konuşmak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Sürecin genelini merak ediyorsanız kentsel dönüşüm rehberimize göz atabilirsiniz.
Bu yazı 9 Kasım 2026 itibarıyla kamuya açık bilgilere dayanır ve genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşmenizi imzalamadan önce bir avukata incelettirmenizi öneririz. Dayanak: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve SEDDK Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları (2024).